Tình huống: Năm 1981, QK 7 cấp “Giấy phép quyền sở hữu sử dụng” số 092/QĐ ngày 16/4/1981 cho cụ Nguyễn Thanh T. Theo nội dung giấy phép, việc cấp nhà cho cụ T là để tạo mọi điều kiện chỗ ở, cho gia đình cán bộ, ổn định lâu dài và cấp do hoàn cảnh gia đình cán bộ không có nhà ở, tại thời điểm cấp, bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Văn T1 (con cụ T) sống chung với cụ T, có hộ khẩu thường trú tại căn nhà trên. Đến năm 1982, hai chị em bà Nguyễn Thị Kim L và ông Nguyễn Thanh H1 mới chuyển hộ khẩu về sống cùng cụ T. Đến thời điểm cụ T chết năm 1995, cụ chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Vậy, bà H và ông T1 có được hưởng thừa kế quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T hay không?

 Giải đáp vấn đề:

 Vấn đề này cần xem xét đến Án lệ số 31/2020/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 05/02/2020 và được công bố theo Quyết định số 50/QĐ-CA ngày 25/02/2020 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao (viết tắt là Án lệ số 31/2020/AL). Theo đó, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định:

Năm 1998, khi bà L có đơn gửi Hội đồng nhà đất QK 7 xin mua hóa giá căn nhà trên theo Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở thì bà H và ông T1 khiếu nại, không đồng ý cho bà L mua nhà trên theo chế độ của cụ T. Tại Biên bản giải quyết khiếu nại ngày 05/7/2001 của Thanh tra Bộ QP, hai bên đã thỏa thuận thống nhất “… đồng ý để bà L đứng tên mua căn nhà 63 đường B. Việc phân chia sau khi đã trừ đi những khoản chi phí nghĩa vụ đối với Nhà nước, giá trị còn lại do chị em bàn bạc thỏa thuận, nếu không được thì giải quyết theo pháp luật” và tại Biên bản giải quyết khiếu nại của Ủy ban nhân dân phường H ngày 17/8/2001, bà L cũng xác nhận “đồng ý làm cam kết theo biên bản giải quyết của QK ngày 05/7/2001…”. Đến ngày 02/10/2001, Cục A QK 7 ký hợp đồng cho bà L thuê căn nhà trên. Sau đó, Hội đồng nhà đất QK 7 làm thủ tục bán căn nhà trên cho bà L theo Nghị định số 61/CP. Ngày 09/10/2002, bà L và chồng (ông Nguyễn Phi H3 đã chết năm 2006) được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất nêu trên.

Như vậy, việc bà L mua được căn nhà số 63 đường B nêu trên là do có sự thống nhất, thỏa thuận giữa bà H, ông T1 với bà L ngày 05/7/2001 thì QK 7 mới giải quyết cho bà L được đứng tên mua hóa giá nhà. Do đó, có căn cứ xác định nhà số 63 đường B là tài sản chung của bà H, ông T1 và bà L. Giấy ủy quyền ngày 09/6/1993 của cụ T có nội dung: “Tôi ủy quyền cho con tôi Nguyễn Thị Kim L thay mặt tôi khi còn sống và ủy quyền cho nó được trọn quyền giải quyết những việc có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm đối với căn nhà được QK 7 và Sở đất thành phố cấp cho (bao gồm tầng lầu 1 và diện tích sân phía dưới đất đã được phân chia hai gia đình từ trước) khi không may tôi qua đời”. Đây là giấy ủy quyền cho bà L thay mặt cụ T khi còn sống, cũng như khi cụ T qua đời để giải quyết những việc có liên quan đến căn nhà (về thủ tục) chứ không phải ủy quyền cho bà L sở hữu toàn bộ căn nhà như nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm.

Ngoài ra, bà L khai việc bà L nhập hộ khẩu vào nhà số 63 đường B là do cụ T yêu cầu bà trả nhà số 4/1 đường HV, phường Đ, quận G, Thành phố H và gia đình được cấp theo chế độ liệt sĩ. Trong hồ sơ không có tài liệu nào thể hiện để được nhập hộ khẩu vào nhà số 63 đường B thì bà L phải trả nhà số 4/1 đường HV trên. Bà L trình bày bà mua căn nhà số 63 đường B theo chế độ liệt sĩ chứ không phải theo chế độ của cụ T.

Theo Công văn số 8709/SXD-BKTBN ngày 08/12/2004 của Sở Xây dựng Thành phố H thì Hội đồng bán nhà QK 7 khi lập tài liệu tục bán căn nhà trên người có công với cách mạng cho cụ T, mà bán nhà dựa trên các khẩu của bà L, Quyết định số 092/QĐ ngày 16/4/1981 về cấp nhà cho cụ T, Giấy xác nhận số 672/XN-QLĐT ngày 05/12/1998 phúc thẩm chức xác minh làm rõ việc bà L được mua nhà theo chế độ ưu tiên nào? chế độ ưu tiên của cụ T hay chế độ ưu tiên của bà L là thiếu sót.

 Mặt khác, theo Quyết định số 05/QĐ-UB-QLĐT ngày 04/01/1995 của Ủy ban nhân dân Thành phố H thì giá đất ở đường B là 4.000.000 đồng/m2 (328,21m2×4.000.000 đồng/m2=1.312.840.000 đồng), trong khi đó bà L mua nhà đất trên với giá đất là 392.296.000 đoˆˋng. Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm làm rõ bà L mua nhà được giảm theo chế độ nào? Việc giảm trừ tiền mua nhà theo năm công tác và tỷ lệ % xét giảm cụ thể như thế nào?

Tòa án cấp sơ thẩm xác định nhà số 63 đường B là tài sản chung của bà H, ông T1 và bà L là có căn cứ; tuy nhiên, khi xác định tỷ lệ phần giá trị phải để chia, lẽ ra phải trừ chi phí mua nhà và công sức của bà L, sau đó mới chia tài sản chung, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại chia cho bà L được hưởng 1/2 giá trị căn nhà, sau đó trừ đi chi phí mua nhà trong phần giá trị 1/2 còn lại rồi mới chia đều cho bà H, ông T1 và bà L là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng cụ T đã lập “Giấy ủy quyền” ngày 09/6/1993 ủy quyền cho bà L toàn bộ căn nhà số 63 đường B và việc bà L phải trả lại căn nhà số 4/1 đường HV, phường Đ, quận G, Thành phố H cho Nhà nước là do sự đánh đổi quyền lợi đang được hướng để xác định căn nhà số 63 đường B là tài sản thuộc quyền sở hữu của bà Nguyễn Thị Kim L và ông Nguyễn Phi H3 (chồng bà L, đã chết năm 2006) là không đúng, không đảm bảo quyền lợi của các con của cụ T và ông Nguyễn Thanh H1.

Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cần tiến hành thẩm định, định giá diện tích đất tranh chấp; tính toán sau khi trừ đi những chi phí bà L đã bỏ ra mua nhà và công sức của bà L, phần còn lại chia cho nguyên đơn và bị đơn, có tính đến giá thị trường để đảm bảo quyền lợi cho các bên theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, trong quá trình sử dụng nhà, bà L và ông Nguyễn Thanh H1 đã đầu tư sửa chữa nhà, ông Nguyễn Thanh H1 có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết trả lại chi phí sửa chữa nhà cho ông khoảng 400.000.000 đồng, nên khi giải quyết lại Tòa án cấp sơ thẩm cần hướng dẫn cho ông Nguyễn Thanh H1 nộp tạm ứng án phí và giải quyết chung trong vụ án.

Từ đó, rút ra nội dung của án lệ: “[1]… Như vậy, cụ T là người có công với cách mạng, nên được QK 7 xét cấp nhà số 63 đường B nêu trên theo tiêu chuẩn của sĩ quan quân đội. Đến thời điểm cụ T chết năm 1995, cụ chưa làm thủ tục mua hóa giá nhà đối với nhà số 63 nêu trên. Theo quy định tại Điều 188 và Điều 634 Bộ luật Dân sự năm 1995, quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T là quyền tài sản (trị giá được bằng tiền) và được chuyển giao cho các thừa kế của cụ T. Do đó, bà H và ông T1 được hưởng thừa kế quyền thuê, mua hóa giá nhà của cụ T”.

Thông tin liên hệ

Quý khách hàng cần hỗ trợ vui lòng liên hệ cho chúng tôi theo cách thức sau:

• Số điện thoại: 096 432 1234
• Zalo : 096 432 1234
• Email: luathachau@gmail.com
• Fanpage: Luật sư Hà Châu – Luật sư tại Quảng Bình

Hotline: 096 432 1234

CÔNG TY LUẬT HÀ CHÂU

✅ Trụ sở chính: số 02H Vũ Quang, phường Thành Sen, tỉnh Hà Tĩnh.
✅ Chi nhánh tại Quảng Bình: 169 Lý Nam Đế, phường Đồng Hới, tỉnh Quảng Trị.
✅ Chi nhánh tại Nghệ An: số 88 Phạm Đình Toái, phường Vinh Phú, tỉnh Nghệ An.

☎ Điện thoại: 096.432.1234 (Ths. Luật sư Phan Văn Chiều)

📬 Mail: luathachau@gmail.com.

🌐 Website: luathachau.vn

✅ Tiktok: / luathachau4

📌 Fanpage chính: Luật Hà Châu – Luật Sư Tư Vấn Pháp Luật Trực Tuyến
📌 Fanpage Chi nhánh Nghệ An: Luật sư Hà Châu – Nghệ An
📌 Fanpage Chi nhánh Quảng Bình: Luật sư Hà Châu – Luật sư tại Quảng Bình

#tuvanphaply #luathachau  #Luatsuquangtri #luatsuhatinh QuyenThueNha #MuaHoaGia #NhaChuaHoaGia #PhapLuatNhaO #ThuaKeQuyenThue #TuVanPhapLuat