Hiện nay trong quá trình thực hiện quyền lợi pháp lí của mình, nhiều người đặt ra những câu hỏi xoay quanh vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Một trong những thắc mắc đó là: Những loại đất nào không được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ) là gì?

Có thể hiểu rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở và là căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thôi sắp định nhà ở và tài sản khác được tạo trên đất, gắn liền với đất, chúng sẽ là một chỉnh thể thống nhất không thể tách rời với đất và được nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Vì vậy giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất trước hết xét được hiểu là một chứng thư pháp lý, xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sử dụng đất hợp pháp về nhà ở và các tài sản khác sẽ. Giấy chứng nhận này được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật và ghi nhận những chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và những tài sản khác gắn liền với đất một cách hợp pháp và được nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất cũng như các tài sản đó.

2. Những loại đất nào không được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật? 

Theo quy định hiện nay, thì những loại đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sửa đổi bổ sung tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai), tại Điều 19 cụ thể như sau:

– Phần đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao phó cho một tổ chức hoặc cộng đồng dân cư để quản lý, những trường hợp cụ thể được quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành;

– Những chủ thể là hộ gia đình và cá nhân đang quản lý cũng như sử dụng phần đất nông nghiệp thuộc vào quỹ đất công ích. Và quỹ đất này có thể do xã, phường hoặc thị trấn của địa phương cấp;

– Phần đất được thuê lại của người sử dụng đất khác, tuy nhiên trừ các trường hợp thuê hoặc thuê lại từ các nhà đầu tư kinh doanh để xây dựng kết cấu hạ tầng tại các khu chế xuất, khu kỹ thuật…;

– Phần đất được chủ thể có thẩm quyền giao khoán từ doanh nghiệp nông, lâm và lâm trường và nông trường và ban quản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ;

– Đất của chính người sử dụng đất nhưng chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ để chứng nhận quyền sử dụng và sở hữu các tài sản gắn liền bên trên phần đất đó;

– Những người sử dụng đất đã có đủ điều kiện để xin cấp sổ đỏ đế sử dụng và sở hữu các tài sản gắn liền bên trên đất. Nhưng phần đất này đang trong giai đoạn nhận thông báo hoặc thu hồi đất từ accs cơ quan có thẩm quyền;

– Những tổ chức được nhà nước giao đất và không thu tiền sử dụng để sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình công cộng. Đó có thể là công trình làm đường giao thông, khu vui chơi ngoài trời, đường truyền dẫn tin tức, nghĩa trang, nghĩa địa … và những công trình này sẽ hoạt động không vì mục đích thương mại.

3. Điều kiện để được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật: 

Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định rõ trong pháp luật đất đai hiện hành, cụ thể như sau:

Thứ nhất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất ổn định lâu dài mà sở hữu một trong những loại giấy tờ sau đây:

– Giấy chứng nhận ngắn hạn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Các loại giấy tờ và tài liệu hợp pháp liên quan đến lĩnh vực thừa kế và tặng cho, di chúc đối với quyền sử dụng đất;

– Các loại giấy tờ và tài liệu giao dịch chuyển nhượng hoặc mua bán đất và nhà ở gắn liền với đất được thực hiện trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được cơ quan có thẩm quyền và ủy ban nhân dân cấp xã công nhận;

– Các loại giấy tờ và tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ sở hữu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và những loại giấy tờ khác được cấp đúng quy định của Chính phủ trước giai đoạn ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Như vậy thì muốn được cấp giấy chứng nhận thì một trong những điều kiện quan trọng đó là các chủ thể hộ gia đình và cá nhân phải sử dụng đất một cách ổn định và lâu dài, không có tranh chấp. Thời điểm đi vào sử dụng đất ổn định lâu dài được xác lập dựa theo nội dung và thời gian cụ thể có quan hệ mật thiết với mục đích sử dụng đất trên hồ sơ hay một trong những loại giấy tờ có liên quan như biên lai nộp thuế, biên lai đóng thuế sử dụng đất và biên bản hoặc quyết định xử phạt hành chính trong việc sử dụng đất …

Thứ hai, các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất có một trong những loại giấy tờ hợp pháp quy định tại khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có chữ kí của các bên có liên quan nhưng chưa tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, mà đất đó không phát sinh tranh giành quyền lợi giữa các bên thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Thứ ba, sau khi thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan, các chủ thể là cá nhân và tổ chức được quyền sử dụng đất theo quyết định của tòa án hoặc cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai đã được thi hành.

Thứ tư, các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất thông qua hình thức được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao hoặc cho thuê trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 1 tháng 7 năm 2104 (tức là ngày Luật Đất đai năm 2013 hiện hành có hiệu lực) mà chưa được cấp giấy thì được xét duyệt cấp giấy chứng nhận.

Ngoài ra cần đáp ứng những điều kiện bổ sung sau để tránh trình trạng cấp giấy không công bằng, tránh hiện tượng giả tạo và không minh bạch trong quá trình sử dụng đất, đó là điều kiện về hạn mức và thời điểm sử dụng đất để xác định nghĩa vụ nộp tiền, tại mỗi thời điểm sử dụng đất khác nhau thì nghĩa vụ tài chính cũng khác nhau, ví lí do đó nên các chủ thể cũng mong muốn không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận nên khi xin cấp giấy chứng nhận họ rất muốn chính quyền xác định thời điểm sử dụng càng lâu càng tốt, nhất là vào thời điểm trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

4. Quy định về trình tự và thủ tục cấp sổ đỏ:

Về thành phần hồ sơ và giấy tờ đề nghị cấp giấy chứng nhận, thì sẽ phải được thực hiện theo quy định của pháp luật. Mỗi trường hợp khác nhau thì sẽ có những loại giấy tờ pháp lý và hồ sơ khác nhau. Số lượng và thành phần hồ sơ cũng sẽ được công bố rộng rãi tại trụ sở hành chính về việc tiếp nhận hồ sơ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là Bộ Tài Nguyên và môi trường.

Sau đó tiến hành nộp hồ sơ và trả kết quả hồ sơ khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận. Theo đó thì người có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận đồ cổ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành tiếp nhận hồ sơ của các chủ thể. Khi tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo về việc thực hiện nghĩa vụ hành chính để người có nhu cầu thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Về thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận, thì đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận mới sẽ không quá 30 ngày, thời hạn đăng ký cấp giấy chứng nhận bổ sung sẽ không quá 20 ngày và thời hạn thay đổi bổ sung là không quá 10 ngày. Bên cạnh đó thì thời gian thực hiện không quá ba ngày được tính kể từ ngày trả kết quả làm việc tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo đó thì người sử dụng đất sẽ phải nộp chứng từ hoàn thành tài chính sẽ được cấp giấy chứng nhận theo quy định, người sử dụng đất sẽ biết kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận rằng không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đối với các trường hợp mà nộp hồ sơ tại xã thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi giấy chứng nhận về cho xã để phát tận tay đến người có nhu cầu.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai